一戸建ての査定方法は精算による方法と、取引事例による方法に分けられます。

 

一戸建ての査定額はどう決定されているのか?

 

精算による方法では、土地と建物を分離して価格が出されます。土地の価格は毎年、公的な基準地価が出されますが、民間の不動産査定においても基準地価は土地価格の前提となります。

 

基準地価やそれを元にした路線価は全ての土地を網羅したものではなく、標準となる地点でのみ出された価格です。その価格を物に、実際の土地の地価を算出するためには、土地の個別情報を加えなければなりません。宅地の場合は法的にその土地に最大でどれだけの建物を建てることができるかが判断の基準となります。

 

建物を建てるためには建築基準法に定める道路に接していなければならず、道路に接していない土地の価格は安くなります。建てることができる建築物の規模や用途は、敷地の属する用途地域等によって異なり、建ぺい率や容積率も影響します。さらに、道路や隣地からの斜線制限や日影規制によっても状況が異なるために、詳細な検討が必要となります。建物の精算では、その建物が現在建てられたとした場合の価格を算出し、そこから経年により低下する価値を差し引いたものが査定価格となります。

 

取引事例による方法では、不動産業者のオンライン情報システムを通して、過去に成約した類似物件を参考にし、或は、物件の売り出し価格も参考にされます。周辺に新築物件が売り出されている場合は、その価格を参考に、中古物件でも他の条件が同じであれば、新築物件の価格を一定程度下げた価格が査定価格として計算されます。

 

一戸建ての査定では、一般的な条件の他に、その物件と周辺環境に固有の条件も加味されます。隣地との境界争いをかかえている物件は安くなり、周辺が高級住宅地として名が通っていれば高くなる傾向にあります。個別条件が反映されやすいのは精算による方法よりも、取引事例による方法を用いた場合です。

 

特に、建築後20年以上経過した建物を精算による方法で査定すると、ほとんど価格として反映されなくなります。